问大家一个问题啊，你觉得今年的楼市跌到底了吗？明年能不能止跌回升呢？

现在2025年马上就要过完了，我复盘了一下今年的房价走势，发现了几个不同寻常的信号。

按理说调整了这么久，怎么还没出现很多人所期待的普涨反弹？

反而越是年底，新房和二手房的分化越来越明显，这到底是怎么回事？

到底怎么判断楼市有没有见底？明年的楼市会是什么情况呢？

我先跟你说说今年的市场到底有多么分裂，根据中指研究院刚刚发布的年度报告，从今年1月份到11月份，全国百城的新房价格，竟然还累计上涨了2.29%！

看到这个数字你会不会感觉很意外？毕竟我看很多朋友都还对楼市比较悲观，但是你没看错，确实是涨了。

不过这说的只是新房市场，如果咱们再看二手房市场的话，就画风骤变了。

同样是前11个月，百城二手房价格累计下跌了7.46%。

为什么会出现这种情况？各位可以先想一下2025 年将过，复盘房价走势！新房二手房为何分化？，现在买新房的大部分都是什么人呢？

毕竟现在新房和二手房的价格差距比较大房价今年最后23天走势，如果要买新房的话，成本也会更高，所以同样都只是为了住的话，那么买二手房肯定是更划算的。

大部分在一线城市买新房的，要么是为了换一个更好的房子，要么就是不差钱，看中这个地方的条件配套等等，而今年新房的涨幅也确实是靠着一线城市的改善型楼盘撑着。

就是说只要你的房子足够好，还是有愿意掏钱的人。

而且新房市场还有开发商成本，好房子政策等等撑着，再怎么着市场也会给个面子，但是二手房市场撑不住，很多个人房东想卖房的，最直接办法就是降价。

你新房在涨价去库存，二手房市场也在降价去库存，是不是很割裂？

再来看土拍市场，也是一片分裂的情况。

全国300城的住宅用地成交面积同比下降了15.8%，但北上深杭这些核心城市的土拍却火得不行，甚至出让金还涨了4%。

发现没有？现在开发商拿地越来越谨慎房价今年最后23天走势，但是他们都愿意往这些核心城市上砸重金。

而且其实地方政府也很聪明，他们今年专门把一些比较优质的地块给拿出来卖，虽然卖的地少，但是位置很核心，就能卖上好价钱。

结果就是这些核心城市抢地抢破头，三四线城市的土地财政却只能干瞪眼。

还有一个信号，就是今年1-10月的开发投资数据同比下降了14.7%，创下历史新低。

其实开发商现在的日子很不好过，如果没有好牌的话，完全不敢押注，毕竟比起少赚一点，也最好不要爆雷。

政策层面今年出的挺频繁了，比如说上面反复强调要“巩固房地产市场止跌回稳态势”，还把城市更新放到了更重要的位置。

特别是三四线城市，今年也是各种购房补贴、贷款支持等等的各种政策频出。

那明年正好是十五五的开局之年，我估计政策力度大概率只增不减，可能会往这三个方向使劲。

一是继续给买房的人降一下成本，比如说房贷利率再降降，还有各种形式的购房补贴等等。

再就是一线城市的限购政策可能还要继续松绑房价今年最后23天走势，毕竟很多三四城市的调控空间已经用完了。

第三个方向就是继续控制新房的增量，先把库存给消化掉。

那么底部到底在哪？明年能不能迎来一波止跌回涨呢？

我给你几个可以自己留意的指标，当然这些我也会在后面的内容里进行分析。

一个是看二手房成交量有没有持续回暖2025 年将过，复盘房价走势！新房二手房为何分化？，而且不只是核心城市，部分强二线也跟着回暖，那可能就有些苗头了。

另一个是看库存消化的怎么样，现在供给端已经主动减肥了，新开工面积预计还要降8.6%2025 年将过，复盘房价走势！新房二手房为何分化？，这是好事。

再就是算算“租”和“买”哪个更划算。如果房价在跌，租金却跌的少，那么房子的租金回报率就会被动升高。

如果把房子租出去的成本能够覆盖买房平摊下来的成本，那么就可能会吸引更多的包租公和包租婆入市，从而对房价形成托底。

明年大概率还是一个磨底年，但你要知道，市场的底部，并不是说所有房子都同时触底，而是优质的资产先企稳，所以我们之前提到的分化还会继续。

那么各位，在这样一个分化的市场中，你会更倾向于观望那些仍在下跌通道的普通二手房，还是为那些价格坚挺、品质优秀，但是有些溢价的好房子买单呢？